第114章 第一个楼盘城市

坐在飞机等舱的商健，正思索着房地产公司和建筑公司的事。地址失效发送任意邮件到 Ltxs Ba@gmail.com 获取最新地址

星辰建筑公司目前已经通过三级建筑资质，目前在申请二级资质中。

如果是一般途径还真不好申请，商健不得不让变通一下。

三级资质，只能承包建造高度50米以下的工业、民用建筑工程的施工。这个资质限制，星辰建筑公司都没法建造那些16层以上的商业住宅。

而二级资质，就可以承担高度100米以下的工业、民用建筑工程的施工。

房地产项目开工时，资质必须拿到手。

这个，就是星辰建筑公司的等任务。

在哪个城市搞房地产？

这个问题，商健想了大半年了。

商健和星辰建筑公司管理层多次商讨之后，决定选择粤城的非主城区增城区作为公司的第一块开发初作，等开发一两个楼盘成熟后，直接向市迈进。

第一个楼盘选择粤城增城区，大概有三个因素。

第一个因素，未来几年，如若说房价涨得最快，即是长江三角地区和珠江三角区的城市，还有帝都。

其中，商健对市、粤城的房价增长趋势最刻。

毕竟前世在粤城工作了数年，闲暇时看看房价，打击一下，然后鼓励自己前进，哪怕知道不能在这片地区买得起房子。

如今粤城4月份房价均价大概在1.9万元/平，天河区、海珠区、越秀区的单价都在二万出了。

增城区房价均价在8900元/平，在月底时，将增涨到1.05万/平，对比其它各区，增幅比较大。

更便宜的花都区，目前均价在7800元/平，月底能涨到8300元/平。

而此时的市，房子均价在21584元/平。最便宜的龙岗区，也要14500元/平，最贵的福田，接近三万一平。

第二个因素，资金和经验原因。

原计划就只有几亿元起步，如果在粤城主城区或市，购买几十亩地的资金都不够，没有几十亩地，真不好开发一个楼盘。

新房售价均价一万五千元，楼面价大概在6000元/平左右。

如果是18层的小高层，假如容积率是2.5（高层会达到3.0-4.0）。

算下来，一亩地的购买价大概=2.5x6000x667=1000万元。

五十亩地，地价就要五亿元，大概能开发大概8.3万平方的住宅建筑，如果是一百平一套房子，大概能开发七百多套房子，按营销方法的话，也只是两三期的房子而已。

楼盘太小，房子不好卖。

而且，一般住宅地块，大多是几十亩以上，光买地就要花几亿元了。

买地之后，还要砸钱开发。

开发这五十亩地住宅，投资得两三亿元。

如果能拿地来向银行抵押贷款，一般能贷款到四成到五成，如果能坚持到预售，预售成绩还好，可能就不需要投资金开发楼盘。

开发一块五十亩的地，只需要准备买地钱就行。

可对于一家新成立的房开公司来说，想向银行大额贷款或借贷？

很难。

商健他没有那方面的资源，哪怕能抵押贷款两三亿元，如果手续拖延两三个月，时间成本会很高。

他等不了这么长时间，不想打没有准备的仗。

就算是有背景的房开大企，在这年，银行管控那么严，想无抵押贷款几亿元，估计行不通。

再加上运营经验和投资风险因素，商健决定总地价较低的大楼盘，稳一些。

知道未来房价趋势，但并不代表作楼盘一定就能赚钱。

第三个因素，就是资金流动周期。

这个过程流动的越快，企业现金的使用效率越高，运营效率也越高。

如果这个过程非常缓慢，则占用的资金越多，资金的使用效率就慢。

简单地说明，两个楼盘，同样是成本十亿元的土地，售出价是二十亿元，利润是五亿元。

从买地到卖出收回钱的周期，一个楼盘是六个月，另外一个楼盘是一年。

毫无疑问，前者效率更快。

哪怕不考虑利息、时间风险问题，钱赚的是一样。

但一年时间，后者只能赚五亿元，前者可不上可以赚十亿。

为啥？

半年利润5亿，加上原本钱10亿元，就可以纵15亿元的土地，赚的可以就是7.5亿元，一年就是12.5亿元。

当然，这只是简单的算术题目，实际要考虑的因素非常复杂。

但无不说明，资金周转效率的重要。

说到这点，还跟城市的