第183章 省城综合体（1）

等级状况确定建筑退线距离，沿高等级城市道路的退线距离应大于低等级道路的退线。高层部分道路退线距离应多于多层部分，高层建筑退线最低不应少于8米，多层不应少于5米。

第二个要点，也就是最重要的一个部分就是功能分区。

根据城市综合体总体定位及策划报告布局三井购物中心、三井公寓、三井广场、三井酒店式公寓及三井住宅。要考虑购物中心、办公楼、酒店的可达、住宅私密。

省城三井城市综合体在总平面规划中基本分为以下几个大的功能分区：酒店功能区，商务区，高级写字楼功能区、酒吧街区、商业休闲购物餐饮文化娱乐区、特色商业服务区，室内步行街、高档居住区、文教服务区、公寓办公区和城市广场区等等功能区。

项目必须依照三井集团提出的开发要求详细确定好各功能区的内容组成和规模，并根据地块的城市规划条件和成本技术条件考虑适合的建筑体量和形状。

确定综合体主次面、主要行车行出和城市广场区的位置，必须符合城市规划的需求，对应地块周边况和道路流特点，满足综合体商业经营和未来更新的需要。

各功能区规划应围绕室内步行街这一核心部分展开，首先确定符合城市商业流规律的步行街走向和形式，然后根据其他功能区的使用特点沿步行街加以有机的组合衔接。

酒店区与高级写字楼功能区，宜尽量沿主要城市道于显要位置独立设置，以突出其城市标志作用和物业的高档；商业休闲购物餐饮文化娱乐区由多个主力店沿步行街组合而成，与步行街形成商业综合体的主体部分；公寓办公区一般作为商业主体上部的高层建筑群出现，应尽量沿商业主体的边缘布局。

各个功能区的规划布局应符合大悦城成熟的商业综合体内在规律，有机联系、相辅相成，同时要考虑城市空间和建筑体量的合理搭配，形成科学、高效、协调的商业综合体。”

叶婉对着PPT一气说道。

三井浩介听的有些神，不禁夸奖道：“叶小姐，本的城市综合体尚在摸索之中没想到短短半个月，你已经研究的这么成熟了，佩服佩服。”

“我这也是纸上谈兵，真正实时候，可能会有很大的调整。还有很长篇幅，我抓紧时间来讲吧。”

“好的叶小姐，你接着说。”三井浩介道。

“总体规划中，通组织也是十分重要的一个环节，设计成功与否关乎整个项目的成败。

不仅也要考虑行、车行流线，还要考虑货运通道、出租车落客区、消防通道。总之是整个设计的重中之重。

“通为先”，三井商业综合体以完善促进城市的通流线需求为首要任务。各个功能区的外部流线设置必须考虑周边道路现状及远期规划需求，与城市通节点，如地铁、公站、行天桥和路等实现无缝对接。

外部车行出在每条沿街面原则不超过两个，位置应符合当地管部门的规定，确有困难之处应通过项目组相关部门积极进行协调解决。

停车场的通动线也要有长远规划。

出应设置于通流量较少的非主要道路上。若一定要设置于较大车流量的道路上时，必须在出处向后退缩若距离以便车辆进出。

配合地块周边道路车行方向，车库宜单进单出组织车流。

商业综合体应设置足够的城市广场区作为流的主要集散空间，广场一般结合城市道路路和室内步行街的出设置，其规模以0.3万至1万平米为宜，可据需要设置多个。

各出流线应独立设置，尽量避免相互扰。货流客流及流车流应区分有序，符合商业运营、办公酒店和公寓的常使用要求。消防应急的流线应符合国家及当地有关技术规范。

根据商业综合体使用功能的不同，满足各业态及各使用群的需求，景观合理安排不同的使用空间，根据功能的不同以及通流线组织的便利和通畅对各景观空间进行组合。

另外，还要注意功能分区。

在形成用地基本状况分析的前提下，将商业综合体各类景观空间进行组合：包括广场活动区、货物集散区、写字楼公寓区、停车区、各业态专有出区；

广场活动区结合主要城市道叉路设计；

停车区可以考虑百货及超市的次要和地下车库的出设置；

货物集散区一般安排在次要道路一侧，与主要流的出要分开，同时要确保在货车停留的时间段内对整体通流线没有影响；

商业街步行街景观设计的重点，需要保证出租或出售的店铺旺铺经营的流，因此，要重点的通过设置特色景观来吸引客流。

在商业综合体与城市主要街道结合部位必须设置港湾式停车区，使公车、出租车及其他社会车辆能够安全、迅速停靠，安全、迅速离开。